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心理的瑕疵とは、構造上や設備などには問題はないが、購入や住むうえで心理的に抵抗感や嫌悪感を抱く欠陥のことです。
もっともイメージしやすいのは、自殺や他殺など人の死が発生した物件であるいわゆる「事故物件」と呼ばれるものでしょう。
自殺や他殺・事故といった一般的な自然死・病死以外の人の死が室内や周囲で起きた物件は、心理的瑕疵のある物件として認められるケースが多いです。

 

しかし、心理的瑕疵は明確な基準がない為、なにが心理的瑕疵に該当し、告知期間も曖昧でした。心理的瑕疵の告知についての基準がないことから、トラブルに発展するケースは少なくありませんでした。
そこで、心理的瑕疵の告知によるトラブルを未然に防ぐ為に、2021年に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
ガイドラインでの告知義務については後述するので、参考にしてみてください。

 

●告知義務が発生しないケース

 

告知義務が発生しないケースには、次のようなケースが該当します。

・老衰や持病による病死といった自然死

・転落や誤飲・入浴中の溺死などの事故死

・日常的に使用しない共用部分における事案

 

老衰や病死といった自然死の場合は告知が不要です。
また、事故死であっても階段からの転落や食事中の誤飲のように、日常生活における不慮の事故も告知義務がありません。

 

●告知義務が発生するケース

 

告知義務が発生するケースは、上記の告知義務がない人の死以外が該当します。
具体的には、次のようなケースです。

・自殺

・他殺

・事故による死亡（日常生活中の不慮の事故を除く）

・火災による死亡

・病死や不慮の事故死でも長期間放置された場合

 

自殺や他殺・事故や火災による死亡は告知義務があります。
また、病死や日常生活上の不慮の事故といった一般的な死因であっても、遺体が長期間放置され特殊清掃が必要な状態になった場合は、告知義務があるので注意しましょう。
その為、高齢者の孤独死といった場合には注意が必要です。
また、賃貸物件の場合告知すべき事例が発生した場所が専有部分でない場合も、入居者が日常的に使用する共用部分の場合は告知の対象となります。

上記の事例に対して、賃貸物件では事案発生からおおむね3年間告知の必要があると定めてられています。ただし、告知義務がなくなった場合でも入居者から問われた場合は、告知の必要があります。
なお、売買の場合は明確な定めがなく3年以降も告知が必要になります。

 

●まとめ

 

ここまで、心理的瑕疵の内容や告知事項の注意点についてお伝えしました。
心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く物件である心理的瑕疵物件には、告知義務があり告知を怠ると損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。
なにが心理的瑕疵物件に該当するかは私共不動産会社に相談して判断することが大切です。